Neo Hypotheken Eigenwoningforfait

Eigenwoningforfait

Als je een koopwoning hebt, krijg je te maken met het eigenwoningforfait. Eigenwoningforfait is een bedrag dat je jaarlijks bovenop je belastbaar inkomen moet tellen als woningeigenaar. Hierdoor ga je meer belasting betalen. Hoe werkt het eigenwoningforfait in 2024 en hoe hoog is het bedrag dat je moet betalen?

Wat is het eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait, voorheen bekend als het 'huurwaardeforfait', is een bepaald bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld en waar je belasting over moet betalen. Deze fiscale regeling is gebaseerd op het idee dat je woning niet alleen een plek is om te wonen, maar ook een soort inkomstenbron biedt. Als woningeigenaar is het namelijk mogelijk om een deel van je woning te verhuren en daarnaast bouw je eigen vermogen op. De Belastingdienst beschouwt een eigen woning hierdoor als een soort inkomen, en daarom ben je verplicht hierover belasting te betalen.

 

Hoe werkt het eigenwoningforfait?

  • De berekening van het eigenwoningforfait is gebaseerd op de WOZ-waarde van het jaar waarin je jouw belastingaangifte doet. Als je bijvoorbeeld belastingaangifte doet voor het jaar 2023, moet je de WOZ-waarde gebruiken die je aan het begin van 2022 hebt ontvangen. 
  • Het eigenwoningforfait-percentage wordt bijna elk jaar door de Belastingdienst aangepast. De percentages worden gebaseerd op de gemiddelde ontwikkeling van de huizenprijzen en huurprijzen. 
  • Het eigenwoningforfait geldt als fiscale bijtelling en wordt bij je belastbaar inkomen meegeteld in Box 1. Pas na de bijtelling van het eigenwoningforfait volgt de hypotheekrenteaftrek voor de eigenwoningschuld.  

Voor wie geldt het eigenwoningforfait?

Wel eigenwoningforfait betalen

  • Koopwoning-eigenaar: Iedere huiseigenaar betaalt eigenwoningforfait voor de woning die hij of zij gebruikt als hoofdverblijf. 
  • Wonen in het buitenland: Werk en woon je in een ander land, maar heb je nog wel een koopwoning in Nederland? Dan betaal je alsnog eigenwoningforfait.
       
       
       
    		 
       

Geen eigenwoningforfait betalen

  • Nieuwbouwwoning in aanbouw: Heb je een nieuwbouwwoning gekocht die nog in aanbouw is? Dan hoef je daarvoor geen eigenwoningforfait te betalen. Pas zodra je in je nieuwe huis woont, krijg je te maken met deze belasting.
  • Tweede woning: Voor een tweede woning die niet je hoofdverblijf is, hoef je geen eigenwoningforfait te betalen. Hieronder valt bijvoorbeeld een vakantiewoning, maar ook een huis dat je voor je kinderen hebt gekocht.

Hoe zit dat met verhuizen? 

Verhuis je van een koopwoning naar een andere koopwoning in een jaar? Dan betaal je eigenwoningforfait over je nieuwe woning zodra je daarin gaat wonen. Staat je eerdere woning op dat moment nog te koop?  De Belastingdienst berekent het eigenwoningforfait verhoudingsgewijs. De eigenwoningforfait geldt alleen voor het hoofdverblijf (de woning waar je daadwerkelijk woont). Verhuis je bijvoorbeeld op 1 oktober, dan reken je tot die datum met de WOZ-waarde van je vorige woning. Vanaf 1 oktober betaal je eigenwoningforfait over de WOZ-waarde van je nieuwe woning. Bekijk de website van de Belastingdienst voor meer informatie over het eigenwoningforfait bij een vehuizing. 

 

Belastingdienst
Neo Hypotheken Verhuizen Eigenwoningfordait

Eigenwoningforfait berekenen

Het eigenwoningforfait bereken je met een vast percentage dat afhankelijk is van de WOZ-waarde van je huis. Het eigenwoningforfait percentage wordt bijna elk jaar door de Belastingdienst aangepast. Het wordt gebaseerd op de gemiddelde ontwikkeling van de huizenprijzen en huren.  In onderstaande tabel staan de percentages voor het eigenwoningforfait 2023. Deze gebruik je bijvoorbeeld voor de belastingaangifte over 2023. 

 

De eigenwoningforfait percentages 2023

WOZ-waarde

Percentage

 € 0 t/m 12.500

0,00%

€ 12.500 t/m 25.000

0,10%

€ 25.000 t/m 50.000

0,20%

€ 50.000 t/m 75.000

0,25%

€ 75.000 t/m 1.200.000

 0,35%

€ 1.200.000 en hoger 

€4.200 + 2,35% van de waarde van de woning boven €1.200.000

Voorbeeldberekening eigenwoningforfait

 

Stel dat je in 2023 een woning bezit met een WOZ-waarde van € 385.000. Volgens de tarieven van 2023 is het percentage eigenwoningforfait 0,35%. Het eigenwoningforfait bedraagt dan € 385.000 x 0,35% = € 1.347,50. Dit betekent dat je € 1.347,50 bij je belastbaar inkomen optelt voor het belastingjaar 2023. 

 

Heb je een woning met een waarde van € 1.350.000? Dan betaal je over de eerste € 1.200.000 een eigenwoningforfait van € 4.200.  Over het bedrag daarboven betaal je € 150.000 x 2,35% = € 3.525. Dat komt neer op € 4.200 + € 3.525 = € 7.725 in totaal. In dit voorbeeld zou er dus € 7.725 bij het belastbaar inkomen opgeteld moeten worden

Eigenwoningforfait vs. hypotheekrenteaftrek

Gelukkig hoef je als huiseigenaar niet alleen geld aan de Belastingdienst te betalen. Naast verschillende belastingen die je moet betalen zoals het eigenwoningforfait, kun je ook profiteren van belastingvoordelen in de vorm van hypotheekrenteaftrek. Vaak is de hypotheekrenteaftrek hoger dan het bedrag wat je aan eigenwoningforfait moet bijtellen. Per saldo komt dat vaak vooralsnog uit op een aftrek, waardoor je minder belasting betaalt over jouw inkomen. 

Hypotheekrenteaftrek
Neo Hypotheken Hypotheekrente Aftrek 1

Voorbeeldberekening belastbaar inkomen

 

Je hebt een hypotheek van 300.000 euro en hiervoor betaal je 4% rente per jaar. De rente die je dit jaar hebt betaald is € 12.000 euro. De WOZ-waarde van de woning is door de gemeente vastgesteld op € 350.000. Je hebt een jaarsalaris van € 60.000.

  • Je eigenwoningforfait is 0,35% van € 350.000 = € 1.225. 
  • De "inkomsten uit eigen woning" (het eigenwoningforfait van € 1.225 min de rente van € 12.000) = - €10.775
  • Het inkomen uit werk en woning, exclusief inkomen uit eigen woning is dan (inkomen van € 60.000  en inkomsten uit eigen woning van - €10.775) = €49.225. 

 

Over €49.225 ben je belasting verschuldigd uit box 1.  

Wet Hillen

Maar wat als je geen of een lage eigenwoningschuld hebt, bijvoorbeeld omdat je hypotheek bijna is afgelost? In zo'n situatie krijg je wellicht minder hypotheekrenteaftrek, terwijl je wel nog steeds het eigenwoningforfait moet betalen. Onder bepaalde voorwaarden biedt de Belastingdienst dan de kans om extra voordelen te benutten. Dit is gebaseerd op de Wet Hillen, die bepaalt dat het eigenwoningforfait nooit hoger mag zijn dan de hypotheekrenteaftrek. Hierdoor heb je recht op een aftrekpost die het verschil tussen je hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait compenseert.

 

De eigenwoningforfait in 2024

In 2018 heeft de regering besloten om het eigenwoningforfait gedeeltelijk te verlagen. In 2024 blijven de tarieven voor het eigenwoningforfait onveranderd ten opzichte van het jaar ervoor. De wet Hillen verandert in 2024 daarentegen wel. Woningeigenaren met geen of een kleine hypotheek krijgen nog maar compensatie tot 80% van het verschil tussen de bijtelling van het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente. 

Veelgestelde vragen

Slechts één van de woningen valt in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning) opgenomen. Eventuele andere woningen en vakantiewoningen worden beschouwd als vermogen in box 3 (inkomsten uit sparen en beleggen) en daarop wordt geen eigenwoningforfait berekend.

In 2005 werd de wet Hillen geïntroduceerd als een overheidsinitiatief om mensen aan te moedigen hun hypotheek af te lossen. Deze wet bepaalt dat het eigenwoningforfait (gedeeltelijk) komt te vervallen als dit bedrag hoger is dan de hypotheekrenteaftrek. Dit gebeurt wanneer de woning (grotendeels) vrij is van hypotheekschuld. 

Woningen met een WOZ-waarde boven de 1.130.000 euro vallen boven de zogenoemde ‘villagrens’. Boven deze grens is het percentage eigenwoningforfait relatief hoger. Je betaalt in 2023 dan €4.200 + 2,35% van de waarde van jouw woning.

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door:

mark-van-der-geer
  • Mark van der Geer
  • Hoofd Risk & Compliance
Waar kunnen we je mee helpen?
Service