Heb je een eigen woning met een hypotheek? Dan kun je vaak profiteren van hypotheekrenteaftrek. Dat betekent dat je jaarlijks jouw bedrag aan hypotheekrente kunt aftrekken van het belastbaar inkomen in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning). Lees de voorwaarden en ontdek of en hoe jij gebruik kunt maken van hypotheekrenteaftrek.
Heb je een eigen woning die gefinancierd is met een hypotheek? Dan kan het goed zijn dat je de hypotheekrente die je betaalt over jouw hypotheek jaarlijks in mindering brengen op het belastbaar inkomen in box 1, zolang je aan bepaalde voorwaarden voldoet. De aftrekbare hypotheekrente zorgt er over het algemeen voor dat je minder inkomstenbelasting hoeft te betalen en kan dus een fiscaal voordeel opleveren.
Sinds 2013 gelden er strengere regels voor hypotheekrenteaftrek. Daarom gelden er andere voorwaarden voor starters met een eigen huis en voor woningbezitters die al vóór 2013 een eigen huis en hypotheek hebben.
In de politiek is veel kritiek op de hypotheekrenteaftrek. Tegenstanders zien het als een systeem dat alleen woningbezitters voordeel biedt en huurders niet. Daarom neemt de overheid verschillende maatregelen om de hypotheekrenteaftrek af te bouwen. De maximale hypotheekrenteaftrek voor mensen met een hoog inkomen gaat sinds 2014 al omlaag in jaarlijkse stapjes. Vanaf 2020 is er zelfs sprake van een versnelde afbouw van hypotheekrenteaftrek in jaarlijkse stappen van 3% voor hogere inkomens met een bruto jaarinkomen vanaf € 73.031. De tabel hieronder laat zien hoe de afbouw van de hypotheekrenteaftrek er concreet uitziet voor de hogere inkomens:
| Jaar | Rente-aftrek % |
| 2014 | 51,5% |
| 2015 | 51% |
| 2016 | 50,5% |
| 2017 | 50% |
| 2018 | 49,5% |
| 2019 | 49% |
| 2020 | 46% |
| 2021 | 43% |
| 2022 | 40% |
| 2023 | 37% |
| 2024 | 37% |
| 2025 | 37,48% |
Je kunt de hypotheekrente in 2025 tot maximaal 37,48% aftrekken van je belasting. Voor mensen die met hun inkomen in de laagste belastingschijf vallen verandert er verder niets aan de hypotheekrenteaftrek. In 2025 blijven de tarieven voor het eigenwoningforfait gelijk aan het jaar ervoor. In 2025 geldt een eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde tot 1,33 miljoen van 0,35%. Voor woningen vanaf 1,33 miljoen geldt een percentage van 2,35%.
Voordat je als huiseigenaar – onder bepaalde voorwaarden – kunt profiteren van de hypotheekrenteaftrek, krijg je eerst te maken met een fiscale bijtelling: het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld als je een huis bezit. Dat is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Het bedrag dat je na de aftrek van het eigenwoningforfait nog overhoudt, kun je terugvragen aan de Belastingdienst.
Rekenvoorbeeld hypotheekrenteaftrek 2024
Stel je hebt een jaarinkomen van € 80.000 en een annuïteitenhypotheek van € 550.000. Je woning heeft een WOZ-waarde van € 650.000. Bij een hypotheekrente van 3,5% betekent dit een jaarlijkse hypotheekrente van €19.250 die je mag aftrekken bij het berekenen van de inkomstenbelasting.
Je eigenwoningforfait is de belasting die je betaalt voor het hebben van een eigen woning. Dit is een bijtelling bij je inkomen en is in 2025 0,35% van de WOZ-waarde. In dit voorbeeld gaat dat om € 2.275.
Je trekt de bijtelling van het eigenwoningforfait af van de betaalde hypotheekrente om de netto aftrekpost te bepalen: €19.250 (rente) - €2.275 (forfait) = €16.975 Dit is het bedrag dat je van je belastbaar inkomen kunt aftrekken. Voor 2025 is hiervan maximaal 37,48% aftrekbaar, dus €16.975 × 37,48% = €6.364
De hypotheekrenteaftrek terugvragen doe je via de Belastingdienst. Dit kan op twee manieren:
1. Maandelijks een voorschot ontvangen op je bankrekening;
2. Jaarlijks eenmalig het totale bedrag verrekenen tijdens de jaarlijkse aangifte.
Standaard ontvang je het bedrag jaarlijks in één keer op je rekening nadat je de belastingaangifte hebt gedaan. Je kunt dit veranderen naar een maandelijkse betaling. Dat noemen we een voorlopige aanslag of voorlopige teruggaaf. Laat een onafhankelijke hypotheekadviseur voor je bekijken welke manier van teruggave voor jou het meest geschikt is.
De hypotheekrenteaftrek is kort gezegd een belastingvoordeel dat door de overheid is ingesteld om de aankoop van woningen en het afsluiten van hypotheken te stimuleren. De hypotheekrenteaftrek is bedoeld om het bezit van een woning aantrekkelijker te maken, met als uiteindelijk doel huizenverkoop te bevorderen, wat op zijn beurt gunstig is voor de economie.
In 2025 bedraagt de maximale hypotheekrenteaftrek 37,48% (met een mogelijk lager percentage voor AOW-gerechtigden). Dit betekent concreet dat je ongeveer 37% van de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van je belastbaar inkomen.
Let op: het eigenwoningforfait moet je nog wel eerst optellen bij je belastbaar inkomen.
De hypotheekrente mag je maximaal 30 jaar aftrekken. Als je je hypotheek vóór 1 januari 2001 hebt afgesloten, dan gaat de termijn van 30 jaar pas op die datum in. Heb je na die datum een extra hypotheekbedrag nodig? Dan geldt voor dat extra bedrag vanaf dat moment een termijn van 30 jaar. Na het verstrijken van deze 30 jaar komt de belastingdienst niet langer tegemoet in de renteaftrek. Als je tegen die tijd je hypotheek nog niet (volledig) hebt afgelost, worden je bruto maandelijkse lasten gelijk aan je netto maandelijkse lasten en kunnen je woonlasten dus stijgen.
In principe kun je alleen hypotheekrente aftrekken van de hypotheek van de woning waarin je daadwerkelijk woont. Er is echter een uitzondering op deze regel. Als je een nieuwe woning hebt gekocht, maar je oude woning is nog niet verkocht, bevind je je tijdelijk in een situatie met twee huizen en dus ook twee hypotheken. In deze situatie mag je gedurende een bepaalde periode (maximaal 3 jaar na het jaar waarin je je oude huis hebt verlaten) ook de hypotheekrente van je oude hypotheek blijven aftrekken. Het is wel vereist dat je oude woning te koop staat en gedurende die tijd niet wordt verhuurd.
Bij een verhuizing kun je in de meeste gevallen je huidige hypotheek meenemen. Heb jij deze hypotheek vóór 2013 afgesloten en was de hypotheekrente destijds aftrekbaar? Dan blijf je het recht op hypotheekrenteaftrek behouden, op voorwaarde dat je voldoet aan de eisen voor hypotheekrenteaftrek. De specifieke hypotheekvorm die je hebt, heeft hierbij geen invloed. Verhuis je naar een duurder huis en wil je je hypotheek verhogen? Als je wilt blijven profiteren van hypotheekrenteaftrek moet je voor dit nieuwe deel een annuïteiten- of een lineaire hypotheek afsluiten.
Blijf jij alleen in het huis wonen en heb je jouw ex-partner niet uitgekocht? Dan mag je niet langer de volledige hypotheekrente aftrekken van de inkomstenbelasting. In deze situatie mogen jij en je ex-partner maximaal twee jaar de zelf betaalde hypotheekrente aftrekken. Dit heet de zogenaamde overgangsregeling. Na deze periode van twee jaar mag degene die in het huis blijft wonen de rente alleen volledig aftrekken als hij of zij volledig eigenaar van de woning is geworden én het hypotheekdeel dat is overgenomen omgezet is naar een lineaire of annuïtaire aflossingsvorm. Als dit niet het geval is, vervalt de helft van de hypotheekrenteaftrek.
Om te blijven profiteren van de volledige hypotheekrenteaftrek is het dus belangrijk om binnen twee jaar je ex-partner uit te kopen en de woning op jouw naam te zetten. De hypotheekverstrekker zal daarbij eerst beoordelen of je in je eentje de hypotheek kunt dragen. Na goedkeuring van de hypotheekverstrekker kun je de eigendomsoverdracht bij de notaris regelen. Hadden jullie de hypotheek al vóór 2013 afgesloten? In dat geval heb je de mogelijkheid om 'jouw' deel van de hypotheekrenteaftrek te behouden, zelfs bij een aflossingsvrije hypotheek.
Je vindt de jaaropgave van je lening onder het tabblad 'Documenten' in ons klantportaal MijnHypotheekOnline.
