Het opstellen van ontbindende voorwaarden
De meest voorkomende ontbindende voorwaarden leggen we hieronder uit.
1. Voorbehoud van financiering
Bijna altijd wordt "onder voorbehoud van financiering" als ontbindende voorwaarde opgenomen in het voorlopig koopcontract, zelfs als je vrij zeker bent dat je de hypotheek voor aankoop van de woning kunt krijgen. Deze clausule houdt in dat de koop niet doorgaat als je de aankoop financiering niet vóór een bepaalde datum rond krijgt. Meestal wordt een periode van minimaal 6-8 weken afgesproken. Want hoewel je als koper na het tekenen van het voorlopig koopcontract altijd drie dagen bedenktijd hebt, is dit vaak niet voldoende tijd om de financiering definitief te regelen. Daarom is het verstandig om deze ontbindende voorwaarde op te nemen om jezelf extra bescherming te bieden in het geval dat de financiering onverhoopt niet lukt.
2. Voorbehoud nationale hypotheek garantie (nhg)
Veel kopers willen graag een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten, vanwege de voordelen zoals een lagere rente en extra zekerheid. Het is echter niet voor iedereen mogelijk om in aanmerking te komen voor NHG. Om deze reden kun je ervoor kiezen om een clausule in het voorlopig koopcontract op te nemen, waarin staat dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek met NHG kunt afsluiten. Dit biedt jou als koper meer zekerheid bij het aangaan van de koopovereenkomst.
3. Bouwtechnische keuring
Het is logisch dat je graag op de hoogte wilt zijn van de staat van de woning en mogelijke onderhoudskosten voordat je een koopcontract tekent. In dat geval kun je een bod doen onder voorbehoud van het uitvoeren van een bouwtechnische keuring. Als je deze keuring als voorwaarde in het voorlopig koopcontract wilt opnemen, wordt meestal een maximumbedrag aan mogelijke onderhoudskosten afgesproken. Indien uit de keuring blijkt dat er hogere kosten voor achterstallig onderhoud te verwachten zijn, heb je de mogelijkheid om van de koop af te zien. Een alternatieve optie is om de bouwkundige keuring uit te laten voeren binnen de wettelijke bedenktijd van 3 dagen, waardoor je niet vooraf een specifiek bedrag hoeft te bepalen. Dit geeft je meer flexibiliteit en zekerheid bij het maken van een weloverwogen beslissing over de aankoop van de woning.
4. Voorbehoud verkoop eigen woning
Als je meer zekerheid wilt hebben over de verkoop van je huidige huis, kun je overwegen om een voorbehoud voor de verkoop van je eigen woning op te nemen bij de aankoop van een nieuwe woning. Dit houdt in dat als het je niet lukt om je huidige woning vóór een bepaalde datum te verkopen, je de koopovereenkomst van de nieuwe woning kunt ontbinden. Er zijn speciale clausules beschikbaar voor dit doel, waarvan de meest bekende de "no-risk clausule" van de NVM is. Het is echter belangrijk om te weten dat de verkoper mogelijk niet akkoord wil gaan met zo'n voorbehoud, afhankelijk van de marktomstandigheden. Het is dus verstandig om dit aspect goed af te stemmen tijdens de onderhandelingen.
5. Woonvergunning
In bepaalde situaties heb je een huisvestingsvergunning nodig om te mogen wonen op een specifieke locatie, bijvoorbeeld in populaire steden zoals Amsterdam. Om er te mogen wonen, moet je dan voldoen aan de voorwaarden van 'binding met de regio', bijvoorbeeld door een baan in de buurt te hebben of er al te wonen. Als je deze ontbindende voorwaarde in de koopakte opneemt, wordt de koop ontbonden als je binnen de vastgestelde termijn geen huisvestingsvergunning toegekend krijgt.
6. Omgevingsvergunning voor bouwen of slopen
Ben je van plan om te verbouwen of te slopen om van jouw nieuwe woning een droomhuis te maken? En heeft dit impact op de omgeving of het milieu? Dan is de kans ook groot dat je hiervoor een vergunning moet aanvragen bij de gemeente. Ook in dit geval kan het slim zijn om ervoor te zorgen dat je in het koopcontract opneemt dat de koop niet doorgaat als je geen verbouwings- en/of sloopvergunning van de gemeente krijgt.
De duur van ontbindende voorwaarden
De duur van ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst varieert afhankelijk van de specifieke afspraken. Meestal wordt bij het voorbehoud van financiering een termijn van zes tot acht weken overeengekomen, waarin de koper de tijd heeft om zekerheid te krijgen over de hypotheek. Voor de bouwkundige keuring kan een aparte einddatum worden afgesproken, maar doorgaans kan dit ook binnen 6 tot 8 weken worden geregeld. Als het verkopen van je eigen huis een ontbindende voorwaarde is, wordt vaak een langere periode afgesproken.
Een beroep doen op ontbindende voorwaarden
Wanneer je een beroep wilt doen op een van de ontbindende voorwaarden, moet je een aangetekende brief met schriftelijk bewijsmateriaal naar de verkopende partij sturen. Binnen de termijn die in het koopcontract is vermeld. Let op: het inroepen van een ontbindende voorwaarde gebeurt niet automatisch. Als de aanvraag voor de hypotheek bijvoorbeeld wordt geweigerd of als de kosten voor herstelwerkzaamheden uit de bouwkundige keuring hoger uitvallen dan afgesproken in het koopcontract, moet de koper zelf de ontbindende voorwaarde inroepen om de koopakte te ontbinden.
Bewijsstukken
In de koopovereenkomst staat aangegeven welke bewijsstukken je moet meesturen bij het ontbinden van de koopovereenkomst. Als het bijvoorbeeld gaat om het voorbehoud van financiering, kan de afspraak zijn dat je minimaal twee schriftelijke afwijzingen van hypotheekverstrekkers moet bijvoegen. Voor het voorbehoud van een bouwkundige keuring moet meestal een kopie van het keuringsrapport worden meegestuurd.
