Neo Hypotheken Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting

Ga je een huis of bouwgrond kopen? Dan kan het zijn dat je overdrachtsbelasting moet betalen. Wat houdt dit precies in? Hoe hoog is deze overdrachtsbelasting? Wie moet dit wel en wie moet dit niet betalen? Wij vertellen je alles over de overdrachtsbelasting in 2024.

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je in Nederland moet betalen om de nieuwe eigenaar te worden van een bestaande woning, bedrijfspand of stuk grond. Daarnaast betaal je ook overdrachtsbelasting over de bijbehorende rechten op onroerende zaken, zoals erfpachtrecht of opstalrecht. Je betaalt de overdrachtsbelasting bij het ondertekenen van de akte van levering, tegelijk met diverse andere kosten koper. 

 

De verschillende overdrachtsbelasting-tarieven 

Het tarief van de overdrachtsbelasting in 2024 hangt af van of je een woning voor eigen gebruik koopt, een tweede woning koopt of investeert in vastgoed. De overdracht- belastingtarieven hiervoor zijn respectievelijk 2% en 10,4%. Bovendien kun je onder bepaalde voorwaarden als starter recht hebben op een vrijstelling van de overdrachtsbelasting (oftewel 0%). 

 

Standaardtarief: 2%

Het standaardtarief voor de overdrachtsbelasting bedraagt 2%. In principe dien je altijd 2% van de koopsom als overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van een woning. Er zijn echter twee uitzonderingen: wanneer het gaat om de aanschaf van een woning die je niet voor eigen bewoning gaat gebruiken (zoals een vakantiehuis, vastgoedinvestering of een woning voor je kinderen), of wanneer je in aanmerking komt voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting.

 

Verhoogd tarief voor tweede woning: 10,4%

Indien de woning die je koopt niet je hoofdverblijf is, maar een tweede woning is, geldt sinds 2021 een verhoogd tarief voor de overdrachtsbelasting. In 2024 bedraagt dit tarief 10,4% van de koopsom. Deze maatregel werd in 2021 door de overheid ingevoerd om de aankoop van woningen door vastgoedbeleggers te ontmoedigen zodat er meer van de woningvoorraad beschikbaar blijft voor starters.

Je zult te maken krijgen met dit verhoogde tarief in de volgende situaties:

  • De aankoop van een vakantiehuis.
  • Het kopen van een woning voor je kinderen.
  • Aanschaf van een woning om te verhuren.
  • De aankoop van een stacaravan die beschouwd wordt als onroerend goed.
  • Aankoop van grond of gebouwen die niet direct bij je hoofdverblijf horen (bijvoorbeeld een garagebox).
  • Investering in een bedrijfsgebouw.
  • De aankoop van een kavel waarop je zelf een woning laat bouwen (indien de gemeente de grond bouwrijp heeft gemaakt, betaal je 21% btw over de koopsom in plaats van overdrachtsbelasting).

 

Vrijstelling overdrachtsbelasting: 0%

Ben je tussen de 18 en 35 jaar oud en koop je een woning met een maximale koopsom van € 510.000? Dan heb je eenmalig recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit wordt ook wel de startersvrijstelling genoemd. In dat geval hoef je dus helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van een woning. Deze maatregel werd in 2021 door de overheid ingevoerd om het voor starters financieel haalbaarder te maken om hun eerste woning te kopen.

Let op: In 2024 is de grens van de aankoopprijs verhoogd van € 440.000 naar € 510.000!

Wel overdrachtsbelasting betalen

  • Als je 35 jaar of ouder bent en je koopt een bestaande woning. Het standaardtarief is 2%.

  • Als je tussen de 18 en 34 jaar bent en een bestaande woning koopt boven de € 510.000. Je betaalt het standaardtarief van 2%.

  • Als je een woning koopt, die niet je hoofdverblijf is, maar een tweede woning is. Sinds 2021 geldt in deze situatie een verhoogd tarief voor de overdrachtsbelasting: 10,4%.

Geen overdrachtsbelasting betalen

  • Als je tussen de 18 en 35 jaar bent en een bestaande woning koopt van maximaal € 510.000. Je hebt niet ieder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling.
  • Als je na een scheiding bij een gemeenschap de volledige eigenaar wordt van een woning of een stuk grond, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen bij het uitkopen van je ex-partner.

  • Als je een nieuwbouwwoning koopt in plaats van een bestaande woning. Omdat je de eerste eigenaar bent, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Let op: Wel krijg je te maken met diverse andere kosten, zoals bouwrente. 

  • Als je een woning erft uit een nalatenschap, ben je successierecht verschuldigd. Om dubbele belasting betaling te voorkomen, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.
  • Als je trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat met iemand die al een koophuis heeft. Je wordt dan voor de helft eigenaar van het huis, maar hoeft daarvoor geen overdrachtsbelasting te betalen.

Overdrachtsbelasting 2024 berekenen

Voorbeeld: Verhuizers 40+

Stefan en Ina zijn 38 en 42 jaar oud en zijn van plan te verhuizen naar hun volgende woning. Ze hebben deze woning gekocht voor een bedrag van € 475.000. Vanwege hun leeftijd komen ze niet in aanmerking voor de vrijstelling. Hierdoor moeten ze het standaardtarief van 2% over de koopsom aan overdrachtsbelasting betalen. Dit resulteert in een bedrag van € 475.000 x 0,02 = € 9.500 aan overdrachtsbelasting.

Voorbeeld: Tweede woning kopen

Lotte en Vincent hebben een flinke overwaarde op hun huidige woning en besluiten deze overwaarde samen met hun spaargeld te investeren in een tweede woning. Het gaat om een vakantiehuis met een aankoopprijs van € 300.000. Aangezien het hier om een tweede woning gaat, vallen ze onder het verhoogde tarief voor overdrachtsbelasting van 10,4%. Dit houdt in dat ze bij de aankoop van dit vakantiehuis € 300.000 x 0,104 = € 31.200 aan overdrachtsbelasting moeten betalen.

Veelgestelde vragen

Bij het invullen van je aangifte inkomstenbelasting zijn er verschillende kosten die je hebt gemaakt voor je eigen woning die aftrekbaar zijn. Helaas geldt dit niet voor de overdrachtsbelasting. Het is dus niet mogelijk om de overdrachtsbelasting terug te vragen bij de Belastingdienst. Deze regel geldt ook voor de overdrachtsbelasting die van toepassing is op een tweede woning, die eveneens niet fiscaal aftrekbaar is.

Stel dat je van plan bent om de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting pas bij de aankoop van een volgende woning te gebruiken, bijvoorbeeld omdat je verwacht dat je daarna een duurdere woning wilt kopen. In dat geval heb je de optie om de vrijstelling nu niet te benutten en in plaats daarvan het standaardtarief van 2% te betalen. Jouw toekomstige woning mag dan echter niet meer dan € 510.000,- kosten en bij de aankoop van de volgende woning mag je niet ouder dan 34 jaar zijn.

De vrijstelling voor starters geldt voor personen tussen de 18 en 35 jaar. Maar wat als één van jullie ouder is dan 34 jaar en de andere partner wel binnen deze leeftijdscategorie valt? In dat geval heeft alleen de partner die aan de leeftijdscriteria voldoet recht op de startersvrijstelling. Laten we aannemen dat jullie beiden voor 50% eigenaar zijn van het huis. In dit geval hoeven jullie slechts over 50% van de woning de overdrachtsbelasting (2%) te betalen.

Wanneer er een notariële leveringsakte is opgesteld, hoef je zelf geen actie te ondernemen om de overdrachtsbelasting te betalen. De notaris verzorgt een digitale aangifte bij de Belastingdienst en handelt de betaling namens jou af. Als er geen notariële akte is opgesteld, dan moet je zelf binnen een maand nadat je eigenaar bent gewoon digitaal aangifte doen en de overdrachtsbelasting betalen.

Sinds 2018 is het niet langer toegestaan om een hypotheek af te sluiten die meer dan 100% van de marktwaarde van de woning bedraagt. Dit betekent dat je de overdrachtsbelasting niet kunt opnemen in de financiering en dat je deze kosten uit eigen (beschikbare) geldmiddelen moet betalen.

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door:

mark-van-der-geer
  • Mark van der Geer
  • Hoofd Risk & Compliance
Waar kunnen we je mee helpen?
Service